¿Es posible la venta de una vivienda con carga hipotecaria? ¡La respuesta es sí!
La carga hipotecaria es una obligación económica que tiene el propietario con su banco y está vinculada a la vivienda hasta su completa liquidación.
Son muchas las ocasiones en las que un propietario toma la decisión de llevar a cabo la venta de su vivienda con carga hipotecaria y por eso, gran parte de las viviendas que se venden en la actualidad cuentan con hipoteca.
A pesar de que esto pueda generar algo de inseguridad, el hecho de vender una vivienda con carga hipotecaria no supone problema alguno para ninguna de las dos partes si todos conocen el proceso.
Claves para la venta de una vivienda con carga hipotecaria
Sin ninguna duda, la clave para que el proceso de compraventa de una vivienda con carga hipotecaria sea sencillo, es ir de la mano de un equipo de profesionales del sector con amplia formación en materia legal y financiera.
Tanto si vendes como si compras, esto no solo hará que te sientas más seguro y acompañado durante todo el proceso, si no que evitará los imprevistos de última hora.
Establecer un precio realista
Antes de comenzar el proceso de venta de una vivienda con carga hipotecaria, es importante definir su precio de venta basándote siempre en el precio actual del mercado.
Esto no sólo será positivo para que la casa se venda en un plazo razonable. También será de gran ayuda para el comprador de cara a una futura tasación ya que lo más probable es que necesite financiación para poder comprar la vivienda.
Transparencia en el proceso
Es fundamental ser completamente transparente con los potenciales compradores sobre la existencia de la carga hipotecaria.
Cuando una vivienda tiene una carga hipotecaria aparece reflejado en la nota simple. Por eso, si eres comprador y sientes el flechazo por una vivienda que quieres comprar, te recomendamos pedir la nota simple actualizada.
Posibles escenarios al vender una vivienda con carga hipotecaria
Que el precio de venta de la vivienda sea superior a la hipoteca y cancelarla
Este es, sin duda, el mejor de los escenarios posibles y el más común. Básicamente, implica que vamos a obtener por la venta más dinero del que debemos por la casa.
Pasos a seguir:
- Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarnos de que el dinero que vamos a recibir va a ser superior al que nosotros debemos al banco por la hipoteca.
- A continuación, debemos ir a nuestro banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Cuando vendemos un inmueble hipotecado, es obligatorio presentar este documento en notaría.
- Realizar la firma de la compraventa ante notario, la cual incluirá el certificado de deuda previamente entregado.
- Una vez que el comprador nos haya entregado el dinero, ya sea por cheque o por transferencia OMF, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Ten en cuenta que, según las condiciones que tengas pactadas con tu banco, lo más común es que la cancelación conlleve una comisión.
- Una vez que hayamos liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, al ser un precio mayor que el que debíamos pagar por la deuda, tendremos disponible en nuestra cuenta el dinero restante.
Que el precio de venta de la vivienda sea inferior a la hipoteca y cancelarla
A veces nos encontramos con casos en los que la deuda pendiente es superior al precio de venta. Esto suele ocurrir cuando hemos comprado en un momento muy alto del mercado y estamos intentando vender en un momento muy bajo.
Pasos a seguir:
- Lo primero que debemos hacer es encontrar comprador para nuestra casa.
- Una vez conseguido el comprador, debemos acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. En el banco debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda, que pasará a ser un nuevo préstamo.
- Cuando se ejecute la compraventa, el comprador te otorgará el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca (de la parte que sí que llega a cubrir con la suma que hemos obtenido por la venta de la vivienda).
- A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente.
Se podría entender que aquí queda todo terminado, pero la realidad es que queda un paso imprescindible: La cancelación registral de la hipoteca en el registro de la propiedad.
Es un dato muy importante a tener en cuenta ya que aunque se haya eliminado la deuda pendiente con el banco prestamista, la carga no se eliminará hasta su cancelación registral.
Subrogar la vivienda con carga hipotecaria al comprador
Existe otra opción para vender un piso con hipoteca y se conoce como subrogación de la hipoteca. Esto consiste en cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda en cuestión para que el comprador se haga cargo de la misma.
Pasos a seguir:
- Lo primero que debemos hacer en este caso será confirmar con el comprador que está dispuesto a hacerse cargo de la hipoteca de la vivienda y determinar las condiciones en que se hará la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
- A continuación, debemos acudir al banco con el que tenemos firmada la hipoteca junto con el comprador para explicar nuestra intención con respecto a la hipoteca.
- Ahora será el banco quien se encargue de hacerle un estudio del perfil del comprador para garantizar que se trata de un perfil solvente y que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas.
- Si el banco da el visto bueno, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca. Es decir, a la modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos siempre que el banco de el visto bueno.
Solicitar una hipoteca puente
La opción de la hipoteca puente es recomendable cuando queremos invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de una nueva vivienda. Sin embargo, ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo.
En esta situación, la hipoteca puente puede ser una buena opción, ya que nos va a facilitar el pago de dos hipotecas (la casa que queremos vender y la casa que hemos comprado con una nueva hipoteca) por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado.
Pasos a seguir:
- Lo primero que debemos hacer es solicitar al banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda. Al mismo tiempo, explicaremos que queremos solicitar una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa, y también de la segunda (que es la nueva hipoteca que vamos a solicitar).
- El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.
- Durante el tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagaremos dos hipotecas, sino la hipoteca puente. Es decir, una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado.
- A partir de ese momento, se liquida la hipoteca puente, y pasamos a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.
Aunque hemos hecho que parezca algo fácil, no hay nada como ir bien acompañado para que todo salga bien.
En Casas con alma creemos en un servicio de excelencia para los propietarios y compradores más exigentes.
